【学べる!賃貸借契約のいろは】 社宅情報

2021年2月16日

そもそも原状回復って何??

個人契約、法人契約問わずトラブルになりやすい『解約精算』。
借主は退室時に『原状回復義務』を有する契約が大半ですが、いまいちピンとこない方も多いのではないでしょうか。第1回目は『原状回復』というワードに着目してご紹介します。

皆さんは『原状回復義務』についてご存知ですか?
民間の賃貸住宅における賃貸借契約は、契約自由の原則によって、貸主と借主の双方の合意に基づいて行われます。契約内容に沿った取扱いが原則ですが、トラブル防止の観点から原状回復についてよく理解しておくことが大切です。

知っている場合と、知らない場合とでは退室をする際に負担する金銭が大きく変わってしまいますのでご注意ください。

今回は、一般的な「民間の賃貸住宅における賃貸借契約」を例にご説明します。(事務所などは当てはまりません)

1.『原状回復』とは
2. 原状回復の範囲
3.それぞれの言葉の意味合い

※説明文の表現は、ハウスメイトの解釈によるものです。ご了承下さい。


1.『原状回復』とは

簡単な表現にするとお部屋を退室する際、『入居時の状態(原状)』に『部屋を戻す(回復)』ことです。 原状回復について、国土交通省のホームページを見ると下記のように定義付けされています。

「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義付けられています。そして、その費用は借主負担が妥当とされています。いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものと考えられています。

※上記は、原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準として策定されたものです。(法律ではありません。)

民間の賃貸住宅における賃貸借契約における『原状回復』とは、「故意・過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超える使用による毀損や損耗」を復旧すること。その費用のことを、『原状回復費用』と呼ぶのですね。

 

…ふむふむ、よく分かりません。

言葉の意味は入居時の状態に戻す必要があると表現されているにもかかわらず、原状回復の範囲が定義付けられていますね。

なぜでしょうか。

2.原状回復の範囲

上述の国土交通省のガイドラインでは、通常の使用方法で生活をおくる中で自然と劣化していくものに関しては経年劣化と判断されています。たとえば、日光による壁紙や床の日焼け、家具や家電を設置したときに生じる床のへこみなどが該当します。これらは経年劣化や通常損耗と表現され、借主に原状回復費用の負担を求めるものではないと考えられているのです。

しかしあくまでガイドライン(指針)に留まりますので、「契約内容」にのっとった負担が原則になります。

※2020年の民法改正で経年劣化や通常損耗については借主の原状回復義務の対象にならないことが明記されました。
(ただし、対象となるのは民法改正後に契約が締結されたものになります。)

※出典元:国土交通省HP「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」についてを一部加工して引用

最後に、「借主の故意・過失」「善管注意義務違反」「その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」とは一体何なのか。具体例を交えてご説明します。

3.それぞれの言葉の意味合い

故意・過失

故意(意図的)に室内外のものを汚損や破損させること、過失(不注意)によって室内外のものを汚損や破損させることを指します。意図的に引きおこしたことだけではなく、うっかり何かしてしまった場合も該当することに注意が必要です。

例)物を落として床を傷つけた。うっかり転んでドアを壊した。模様替えをした際に家具を壁にぶつけてしまい傷がついた。など

 

善管注意義務違反

『ぜんかんちゅういぎむいはん』と読みます。
「善良なる管理者の注意義務」に違反すること。わかりやすく言い換えると、借りているお部屋にもかかわらず、一般的・客観的に求められる注意を怠ってしまった場合を指します。借主には、ある程度注意してお部屋を使用する義務があります。

例)結露が発生した際に、それを放置した(物件管理者に報告を怠った)ことによりカビ汚れが生じた。など
⇒結露が発生しないように、換気や結露の拭き取りなどの対策や物件管理者への報告が必要なのです。

 

通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損

借主が通常の生活をしていて発生する以外の傷や汚れ、破損が該当します。借主の主観ではなく、客観的な視点で判断されます。

例)キッチンの使用の仕方が悪く、油が飛び散って壁が汚れた。タバコ等のヤニ汚れやニオイの付着。など

 

いかががでしたか??
不動産用語は専門的で難しい言葉も多く存在します。
衣食住の「住」の部分で生活には欠かせない分野ですが、意外と知らないことが多いかもしれません。
皆さんがわかりやすい言葉に置換えてハウスメイトがご説明していきます。
~知りたいこと。伝えたいこと。もっと身近にハウスメイト~

 次回は、不動産業界の実態にそった退室時の費用をご紹介します。ご期待下さい。

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