【地域の賃貸慣習】《第４回大阪府編パート２》契約条件に特色アリ！大阪府の賃貸慣習

賃貸管理を主幹事業とする“ハウスメイト”だからこそわかる、地域ごとの「賃貸不動産」の特徴をお届けします！
第４回の大阪府編では、地域の社宅に関する耳寄り情報を３つのパートに分けて連載しています。

賃貸借契約条件の傾向

パート２では、「大阪府の賃貸慣習」を取り上げます。
ハウスメイトのデータから契約条件の変遷を分析し、またハウスメイトショップの店舗で集めた現場の声をご紹介します。

※今回ご紹介するデータは、法人契約を締結した物件に限られるため、一般市場とは異なる傾向となる可能性もあります。また2020年のデータは、コロナ禍による影響を受けている可能性が高いため、参考としてご覧ください。

敷引（償却）契約の変遷

関西の賃貸慣習といえば、まず「敷引（償却）契約」が思い浮かぶ人も多いのではないでしょうか。
敷引（償却）契約とは、退去する際に「敷金から返金されない金額」をあらかじめ定める契約のことで、原状回復費用とは別に一定の金額の負担が生じます。
かつては敷引（償却）契約が必要な物件が多くありましたが、近年は減少傾向にあります。

以下のデータを見てみましょう。

※単身（１部屋）　ファミリー（２部屋以上）という定義で算出しています。

グラフからわかる通り、敷引（償却）契約の割合は数%程度にとどまります。
単身向けの物件とファミリー向けの物件を比較すると、若干ファミリー向けのほうが発生しやすい傾向にありますが、それでも高い年度で4.0%に過ぎません。
「関西といえば敷引（償却）契約」というイメージは、少なくとも社宅においては過去のものになりつつあるようです。

礼金の動向

続いて、礼金の動向も見てみましょう。
大阪エリアで契約時に礼金が発生した物件は、全体の８割以上にのぼることがわかりました。

さらに、礼金が発生した場合、賃料の何ヶ月分の礼金が求められるのか、単身向けとファミリー向けで、それぞれ詳しく分析してみました。
まずは単身向けの物件のグラフをご覧ください。

グラフを見ると、礼金は賃料１ヶ月分とする物件が増えていることがわかります。
賃料の2ヶ月分以上が必要な物件は減少傾向で、特に賃料の3ヶ月分以上が必要な物件は数少なくなっています。

続いて、ファミリー向けの物件を見てみましょう。

こちらは単身向けの物件と異なり、賃料の2〜3ヶ月分の礼金が発生することが多いようです。
また、賃料の４ヶ月分以上が必要な物件は、数少ないことがわかりました。

社宅の規程を定められている場合は、単身・ファミリー向けを問わず、こういった実態に則しているかを一度ご確認いただくとよいかもしれません。

敷金の動向

続いて、敷金の発生頻度を見てみましょう。

年度ごとの推移を見ると、敷金の預託が減少傾向にあることがわかります。
初期費用を抑えた募集条件を好むご入居者が増えたことが、敷金の預託減少に影響しているのではないかと思われます。

では、礼金同様に敷金が発生した場合、賃料の何ヶ月分の敷金が発生するのかを見てみます。

敷金は礼金と異なり、単身・ファミリー向けの物件ともに同じようなグラフになりました。

なお、上記分析結果は、あくまで「社宅として契約」したデータからの抽出となっています。
一般市場とは異なることを予めご留意ください。

仲介店舗に聞く契約条件の注意点

独自のデータをもとに分析した結果をご紹介してきましたが、実態はどうなのでしょうか。
大阪府のハウスメイトショップでヒアリングした、最新の情報をお知らせします。

賃料＋共益費の礼金が増加

礼金というと、「賃料を基準として何ヶ月分」という設定をイメージする人が多いと思います。
しかし大阪府では、「賃料＋共益費の何ヶ月分」といったように、賃料と共益費を合算した金額を基準とするケースが増加しているようです。

社宅の契約に際し、礼金の負担については「賃料の２ヶ月分」までと上限を規定している企業様も多いようですが、大阪府においては規定外となってしまうケースもあるでしょう。
また、関西圏のみ社宅の規定を緩和して、「敷引き表記にした場合は、３ヶ月分まで償却することが可能」とするケースもありますが、そもそも礼金を敷引きに置き換えること自体が難しいのが実情です。

短期解約違約金が必要な物件が増加

入居から短い期間で解約をすると、「1年未満は賃料の１ヶ月分」「半年未満は賃料の２ヶ月分、１年未満は賃料の１ヶ月分」といった形で、違約金が発生する物件が増えています。

なぜ、増加傾向にあるのでしょうか。
その要因のひとつとして、いわゆる「ゼロゼロ物件」の存在が考えられます。
「敷金の動向」の解説でも少し触れましたが、近年は契約時の初期費用を抑えた物件が増えており、敷金と礼金をともにゼロ（ゼロゼロ物件）にして募集の間口を広げる物件も少なくありません。

そういった物件で短期間での解約が発生すると、貸主の負担が非常に大きくなってしまいます。
そこで短期解約違約金を設定して、短期間での解約に備える契約が多くなったというわけです。

なお、短期解約違約金の算出においては、礼金と同様に、最近は賃料に共益費を加算した金額をベースにする物件が目立ちます。

こういった解約違約金をなくすように、貸主への相談を依頼されることもありますが、「２年未満での解約違約金を、１年未満に変更する」といった条件の緩和であっても、認められないことが多いようです。

ハウスメイトショップでの物件紹介の際も、違約金が障壁となるケースが多く、「違約金は賃料の１ヶ月まで」と全国一律で規定されている企業様は、これを機会に見直しなどをご検討いただくことをおすすめします。

安心サポートなど24時間サポート料金が必須の物件が増加

こちらは大阪府に限った話ではありませんが、24時間のサポートサービスの加入を必須とする募集条件が増加傾向にあります。

貸主または管理会社の定休日や営業時間外にお部屋で何か不具合が起きた場合、すぐに対応するのは困難ですが、24時間サポートに加入していれば、いつでも専門業者のサービスを受けることができます。
そんなご入居者の「迅速・安心なサポート」へのニーズの高まりを受け、24時間サポートの加入を必須とする物件が増加していると思われます。