【契約更新のギモン】契約更新時の賃料改定のお知らせについて解説します

契約開始日が属する月は新生活に合わせ、３月、４月が多いですよね。一般的に、契約期間は２年間の賃貸借契約が大半ですので、契約満了日も３月、４月が多いということになります。通常、契約更新の判断を求める「契約更新のお知らせ」は契約満了日の２ヶ月前程から送付されることが多い傾向にあります。つまり、１月～２月は契約更新についてのお知らせが届く時期なのです。
今回は、そのお知らせに「賃料の改定」についての内容があった場合をご説明します。

契約更新のお知らせが届いたら

普通賃貸借契約の契約更新のお知らせは、先述の通り契約満了日の２ヶ月前位に届きます。

一般的な更新のお知らせの記載内容

・契約満了日
・更新後の賃貸条件
・更新時費用の内容
・更新書類の返送期日(更新有無の判断)の記載

記載内容を踏まえ、下記の内容に注意しましょう。

契約条件の変更有無を確認しましょう

ここは契約更新において１番重要な部分といっても過言ではありません！
なぜなら、契約更新のタイミングで契約条件の変更についての記載がある可能性があるためです。
賃貸借契約書に設定された、「契約更新時の費用請求」かどうか確認しましょう。
契約条件に変更がなければ、更新するかしないかの判断のみで済みますが、今回ご紹介する「賃料の改定」については毎月々の負担に関わる部分のため要注意です。
しっかりと内容を確認した上で、判断しましょう。

いつまでに手続きを済ませる必要があるのか確認しましょう

次に、いつまでに手続きを済ませる必要があるのかを確認しましょう。
更新する場合もしない場合も手続きが必要なためご注意ください。

契約更新する場合

５更新契約の手続きが必要です。書面のやり取りが必要な場合は必ず期日までに対応しましょう。更新費用が発生する場合は、お支払いもお忘れなく！

契約更新しない場合

更新しない場合、お部屋を解約するということになりますよね。
その場合は「解約の申入れ」が必要です。契約内容に則って貸主/管理会社へ解約の連絡を忘れずに実施してください。

賃料の改定(値上げ)のお知らせが記載されている場合

大半の契約では、「賃料は甲(貸主)、乙(借主)協議の上改定することができる」といった表現が盛り込まれています。
つまり、貸主借主双方の合意をもって賃料が改定されるのですね。
そもそも、なぜ貸主は賃料の値上げをお願いしてくるのでしょうか。いくつか例をご紹介します。

近隣相場との乖離(かいり)

近隣の同等条件の賃貸物件の募集賃料などと乖離した場合を指します。

貸主が支払う固定資産税が増加した場合

建物がある土地の価値が上昇した場合などですね。

建物設備導入による建物の価値が増加した場合

建物にエレベーターを新設するなど、建物の価値が上昇する場合などを指します。

契約書に約定されている場合

賃貸借契約締結の段階で、事前に契約更新の場合の取り決めがある場合を指します。

などが挙げられます。

賃料の値上げは応じたほうが良い？

賃料値上げには、貸主、借主双方の合意が必要となります。貸主からの値上げについて、
借主として「応じない」という回答を出すことも可能です。

しかし、値上げに応じなかった場合は、下記注意点がありますのでご注意ください。

住居の場合

契約書に特段の定め（契約書によっては自動更新とすることが明記されていたりします）について記載ないことが前提条件となりますが、賃料値上げについて借主側が合意しない場合、貸主側が更新契約書の作成に応じずに、法定更新となり、従前の契約内容のまま期間の定めのない契約となる可能性があります。

合意に至らなかった場合で、貸主の意向によっては、賃料の増額を求める調停手続きを執られる可能性があります。

（調停が成立しない場合は地方裁判所へ賃料増額請求訴訟を提起される場合があります。）

駐車場の場合

貸主からの条件提示に了承できずに応じない場合、状況によっては貸主からの解約申し出をされる可能性があります。
なぜなら、駐車場は土地の賃貸借契約にあたり、建物の所有に該当しないため「借地借家法」の適用外となります。
貸主からの解約に正当事由は必要ございませんので、賃借人に拒否権はなく解約されてしまうのです。（協議の余地が無いということです。）

以上一般的な内容をもとに解説いたしました。

契約更新の際、賃料改定についてのお知らせがあった場合は、貸主との関係性などを考慮し、慎重に対応をする必要があります。
また、「値上げの理由に納得できなくもないが、金額には納得できない」といった場合は、値上げ金額を抑えてもらうなどの条件提示をするなどの相談をすることで、条件の落とし所が見つけられるかもしれません。

契約更新に関する基本的な知識を知ることで、皆様日々の生活に少しでもお役に立てれば幸いです。