【本当にあった！社宅のトラブル集～退去時編～】ケース①喫煙による原状回復費用の高額請求？！

物件の賃貸管理を主幹事業とするハウスメイトで、実際にあった社宅に関するトラブルをシリーズでご紹介していきます。今回は、物件解約時のトラブルで第１位となっている「喫煙による原状回復費用の請求」についてご説明します。
年間約２万件の社宅の解約を担当するスタッフが、喫煙による高額請求の事例や現在増えている電子タバコでの請求事例などをご紹介しますので、喫煙される方や社宅のご担当者はぜひ参考にしてください。

室内での喫煙は要注意！

喫煙される方には耳の痛い話かもしれませんが、室内でタバコを吸うと、タバコのヤニで室内のクロスが変色したり、タバコの臭いがしみついてしまったりします。それだけでなく、エアコンの表面がヤニで黄ばんでしまう、ドア扉がヤニで変色してしまうというようなことも見られます。

喫煙によるクロスの変色や臭いなどは、入居者の「善管注意義務違反」にあたるため、退去時のクロスの張り替え、消臭、拭き上げなどにかかる費用＝原状回復費用は、一般的に入居者の負担が妥当と考えられています。

社宅の場合、原状回復費用を会社が負担するか入居者が負担するかは、会社ごとの「社宅規程」で決まっていますが、喫煙が原因の原状回復費用については、弊社お取引先企業様の約７割が入居者負担としているのが実情です。

では実際に、原状回復費用がどのくらいかかるかというと、単身者向けの１Ｋや１Ｒの場合、クロスの張り替え費用だけで一般的に７、８万円になります。
部屋が広くなるとクロスを張り替える場所も増えるので必然的に高額となり、これは３ＬＤＫの物件で実際にあった話なのですが、１つの部屋でしか喫煙していなかったはずなのに他の部屋にまで影響が出て、請求金額が約４０万円！といったケースもありました。

原状回復費は入居時の「敷金」で相殺されます。ですが、喫煙によるの原状回復費は敷金では賄えないことも多く、ほとんどの場合、追加請求が発生しています。

また、入居者の方から以下のようなご質問をいただくこともあります。
「国土交通省のガイドライン※では、壁（クロス）は『６年で残存価値１円となるような負担割合を算定する。』とされているのではないか？」「同じ部屋に６年住んでいれば経年年数が考慮され、壁（クロス）の価値は１円となり、入居者がクロスの費用を負担する必要はないのではないか？」

同ガイドラインでは「喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。」とされています。
このことから、喫煙が原因の場合には、6年間同じ部屋に住んでいてもクロスの張り替えなどの原状回復費用は、入居者負担となることが多くなりますので、ご注意ください。入居者負担の場合、費用は減価償却の考え方を踏まえて貸主との協議で決定されます。

※国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）』（平成23年8月）より