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社宅の知識

【地域の賃貸慣習】《第4回大阪府編》パート2.契約条件に特色アリ!大阪府の賃貸慣習

【地域の賃貸慣習】《第4回大阪府編》パート2.契約条件に特色アリ!大阪府の賃貸慣習

賃貸管理を主幹事業とする“ハウスメイト”だからこそわかる、地域ごとの「賃貸不動産」の特徴をお届けします!
第4回の大阪府編では、地域の社宅に関する耳寄り情報を3つのパートに分けて連載しています。

賃貸借契約条件の傾向

パート2では、「大阪府の賃貸慣習」を取り上げます。
ハウスメイトのデータから契約条件の変遷を分析し、またハウスメイトショップの店舗で集めた現場の声をご紹介します。

※今回ご紹介するデータは、法人契約を締結した物件に限られるため、一般市場とは異なる傾向となる可能性もあります。また2020年のデータは、コロナ禍による影響を受けている可能性が高いため、参考としてご覧ください。

敷引(償却)契約の変遷

関西の賃貸慣習といえば、まず「敷引(償却)契約」が思い浮かぶ人も多いのではないでしょうか。
敷引(償却)契約とは、退去する際に「敷金から返金されない金額」をあらかじめ定める契約のことで、原状回復費用とは別に一定の金額の負担が生じます。
かつては敷引(償却)契約が必要な物件が多くありましたが、近年は減少傾向にあります。

以下のデータを見てみましょう。

契約物件における敷引(償却)契約の割合

※単身(1部屋) ファミリー(2部屋以上)という定義で算出しています。

グラフからわかる通り、敷引(償却)契約の割合は数%程度にとどまります。
単身向けの物件とファミリー向けの物件を比較すると、若干ファミリー向けのほうが発生しやすい傾向にありますが、それでも高い年度で4.0%に過ぎません。
「関西といえば敷引(償却)契約」というイメージは、少なくとも社宅においては過去のものになりつつあるようです。

礼金の動向

続いて、礼金の動向も見てみましょう。
大阪エリアで契約時に礼金が発生した物件は、全体の8割以上にのぼることがわかりました。

さらに、礼金が発生した場合、賃料の何ヶ月分の礼金が求められるのか、単身向けとファミリー向けで、それぞれ詳しく分析してみました。
まずは単身向けの物件のグラフをご覧ください。

単身物件の礼金動向

グラフを見ると、礼金は賃料1ヶ月分とする物件が増えていることがわかります。
賃料の2ヶ月分以上が必要な物件は減少傾向で、特に賃料の3ヶ月分以上が必要な物件は数少なくなっています。

続いて、ファミリー向けの物件を見てみましょう。

ファミリー物件の礼金動向

こちらは単身向けの物件と異なり、賃料の2〜3ヶ月分の礼金が発生することが多いようです。
また、賃料の4ヶ月分以上が必要な物件は、数少ないことがわかりました。

社宅の規程を定められている場合は、単身・ファミリー向けを問わず、こういった実態に則しているかを一度ご確認いただくとよいかもしれません。

敷金の動向

続いて、敷金の発生頻度を見てみましょう。

敷金預託発生率

年度ごとの推移を見ると、敷金の預託が減少傾向にあることがわかります。
初期費用を抑えた募集条件を好むご入居者が増えたことが、敷金の預託減少に影響しているのではないかと思われます。

では、礼金同様に敷金が発生した場合、賃料の何ヶ月分の敷金が発生するのかを見てみます。

単身物件の敷金動向
ファミリー物件の敷金動向

敷金は礼金と異なり、単身・ファミリー向けの物件ともに同じようなグラフになりました。

なお、上記分析結果は、あくまで「社宅として契約」したデータからの抽出となっています。
一般市場とは異なることを予めご留意ください。

仲介店舗に聞く契約条件の注意点

独自のデータをもとに分析した結果をご紹介してきましたが、実態はどうなのでしょうか。
大阪府のハウスメイトショップでヒアリングした、最新の情報をお知らせします。

賃料+共益費の礼金が増加

礼金というと、「賃料を基準として何ヶ月分」という設定をイメージする人が多いと思います。
しかし大阪府では、 「賃料+共益費の何ヶ月分」といったように、賃料と共益費を合算した金額を基準とするケースが増加しているようです。

社宅の契約に際し、礼金の負担については「賃料の2ヶ月分」までと上限を規定している企業様も多いようですが、大阪府においては規定外となってしまうケースもあるでしょう。
また、関西圏のみ社宅の規定を緩和して、「敷引き表記にした場合は、3ヶ月分まで償却することが可能」とするケースもありますが、そもそも礼金を敷引きに置き換えること自体が難しいのが実情です。

短期解約違約金が必要な物件が増加

入居から短い期間で解約をすると、「1年未満は賃料の1ヶ月分」「半年未満は賃料の2ヶ月分、1年未満は賃料の1ヶ月分」といった形で、違約金が発生する物件が増えています。

なぜ、増加傾向にあるのでしょうか。
その要因のひとつとして、いわゆる「ゼロゼロ物件」の存在が考えられます。
「敷金の動向」の解説でも少し触れましたが、近年は契約時の初期費用を抑えた物件が増えており、敷金と礼金をともにゼロ(ゼロゼロ物件)にして募集の間口を広げる物件も少なくありません。

そういった物件で短期間での解約が発生すると、貸主の負担が非常に大きくなってしまいます。
そこで短期解約違約金を設定して、短期間での解約に備える契約が多くなったというわけです。

なお、短期解約違約金の算出においては、礼金と同様に、最近は賃料に共益費を加算した金額をベースにする物件が目立ちます。

こういった解約違約金をなくすように、貸主への相談を依頼されることもありますが、「2年未満での解約違約金を、1年未満に変更する」といった条件の緩和であっても、認められないことが多いようです。

ハウスメイトショップでの物件紹介の際も、違約金が障壁となるケースが多く、「違約金は賃料の1ヶ月まで」 と全国一律で規定されている企業様は、これを機会に見直しなどをご検討いただくことをおすすめします。

安心サポートなど24時間サポート料金が必須の物件が増加

こちらは大阪府に限った話ではありませんが、24時間のサポートサービスの加入を必須とする募集条件が増加傾向にあります。

貸主または管理会社の定休日や営業時間外にお部屋で何か不具合が起きた場合、すぐに対応するのは困難ですが、24時間サポートに加入していれば、いつでも専門業者のサービスを受けることができます。
そんなご入居者の「迅速・安心なサポート」へのニーズの高まりを受け、24時間サポートの加入を必須とする物件が増加していると思われます。

退去時は月割の賃料が発生

大阪府では、解約の申し入れをした日によらず、翌月末が解約日となる「月割」を採用している物件が大半を占めます。
解約予告期間に影響を及ぼすため、「日割」などに変更を希望される企業様もありますが、認められないケースがほとんどです。

※「月割」については不動産用語集をご覧ください。

解約予告期間が「2ヶ月」の契約も

解約予告期間は一般的に1ヶ月前と認識されている方が多いと思いますが、大阪府では2ヶ月前といった1ヶ月前より長い契約も存在します。
解約予告期間が2ヶ月前に定められていても、交渉によって1ヶ月に変更できるケースもあるため、あらかじめ確認しておきたい項目です。

以上のように、パート2では大阪府の賃貸慣習についてお伝えしました。
パート3では、大阪府で住むときに役立つ知識や、日々の暮らしで感じられる魅力についてご紹介します。



※情報提供:ハウスメイトショップ江坂店、堺東店

ハウスメイトショップ 江坂店 TEL.0037-6002-7483 / 06-6310-6380 (10:00~18:00、水曜定休)

ハウスメイトショップ 堺東店 TEL.0037-6002-7915 / 072-282-7611 (10:00~18:00、水曜定休)  

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