【地域の賃貸慣習】《第５回福岡県編パート２》大量データを分析！福岡県の賃貸慣習

賃貸管理を主幹事業とする“ハウスメイト”だからこそわかる、地域ごとの「賃貸不動産」の特徴をお届けします！
第５回の福岡県編では、地域の社宅についてのお役立ち情報を３つのパートに分けて連載しています。
パート２では、「福岡県の賃貸慣習」を取り上げます。

今回は、福岡県の賃貸慣習をテーマに、初期費用の発生内容や契約条件の傾向を分析し、またハウスメイトショップの店舗から集めたリアルな情報もご紹介します。

※今回ご紹介するデータは、法人契約を締結した物件に限られるため、一般市場とは異なる傾向になる場合があります。また2020年以降のデータは、コロナ禍による影響を受けている可能性が高いため、参考としてご覧ください。

賃貸借契約条件の傾向

ではさっそく契約条件の分析をしていきましょう。

敷引の発生頻度

すでに本サイトに公開されている「第４回大阪府編」や「番外編」で取り上げたのと同様に、敷引（＝償却）契約の割合は年々低下しています。
福岡県についても例外ではなく、直近６ヶ年の推移は以下のグラフの通りとなっています。
※敷引については不動産用語集もご参照ください。

敷引とは？不動産用語集も参照ください。

※ここでは「単身は１部屋」、「ファミリーは２部屋以上」と定義しています。

グラフから分かる通り、単身・ファミリー共に年々減少傾向ですね。
一方、前回の大阪府は2020年で単身が1.0%、ファミリーが4.0%でしたので、それと比較すると高い数字です。
次に、初期費用において敷金、礼金、敷引がどの程度かかるのか、それぞれの傾向を見ていきましょう。

敷金・礼金・敷引の内訳

福岡県では、敷金よりも礼金のほうが高く設定されていることが多い傾向にあります。
こちらからダウンロードできる福岡県の「賃料相場データ」もあわせてご参照ください。

上記賃料相場データは、市場に出ている賃貸物件の平均であるため、法人契約の傾向と若干相違があります。
しかしながら、福岡県内の期間・エリア・間取り等で分けた全360パターンのうち、敷金のほうが高いパターンはわずか６パターン（1.6％）と顕著な違いがあるため、社宅にも同様の傾向が当てはまると考えられます。

では、その内訳をさらに細かく見ていきましょう。

以下の表では、ハウスメイトの過去3ヶ年のデータをもとに、「敷金・礼金・敷引が、それぞれ何ヶ月で設定されていたのか」ということを分析し、それらの組み合わせごとの割合をあらわしています。（※１番比率の高いものは黄色、２番目は黄緑色、３番目は水色で表示しています）

まずは敷引（敷金償却）がないケースの「敷金と礼金」の組み合わせを見てみましょう。

単身の表でも、ファミリーの表でも、１番比率の高い黄色、２番目の黄緑色が「預託敷金は０ヶ月だが、礼金が発生する」パターンに該当しています。
単身・ファミリーとも黄色と黄緑色の合計で過半数を超えています。

また、「第４回大阪府編」で、いわゆる「ゼロゼロ物件」について触れましたが、福岡県においても３番目の水色が「ゼロゼロ物件」となっています。
このように、ご入居時の初期費用負担を抑え、募集の間口を広げている物件の場合、初期費用の代わりに後述する更新費用や短期解約違約金等、別の項目に費用を転嫁しているケースもありますので、しっかり契約内容を確認することが大切です。

次に、発生率はあまり高くありませんでしたが、ご参考までに敷引（敷金償却）があるケースも見てみましょう。

※ここでは解約後返金される敷金を「預託敷金」、返金されず敷引となる敷金を「償却敷金」と表現しています。

こちらも、先ほどの表と同じような傾向が見て取れます。
特にファミリー物件においては黄色と黄緑色の合計が75%を超えるので要注意です。

更新費用の発生率が増加傾向

初期費用の次は、更新時に発生する費用について見ていきましょう。
福岡県に限った話ではありませんが、更新費用の発生する契約は増加傾向にあります。
更新費用は、以下のグラフにあるように、「更新料」か「更新事務手数料」のいずれかの名目で支払います。

福岡県では、自動更新（＝更新費用の発生しない更新）も昔は多かったのですが（2010～2012年時点では費用なしが76.15％）、年々自動更新の比率は減少しています。
更新費用は、具体的に「○円」と設定されるケースと、「賃料の○ヶ月分」と設定されるケースが大半です。
過去３ヶ年の傾向は下記の通りです。

更新料が発生する場合

「○円」と設定されるケースの方が多く、その場合の相場は20,000円～30,000円です。
また「○円」より割合は低いですが、「○ヶ月」と設定される場合は、0.5ヶ月～１ヶ月が多くなっています。

更新事務手数料が発生する場合

「○円」と設定されるケースの方が圧倒的に多く、相場は10,000円～20,000円（+消費税）です。

なお、上記分析結果は、あくまで「社宅として契約」したデータからの抽出となっています。
一般市場とは異なることを予めご留意ください。

現地仲介店舗に聞く！契約条件の注意点

ここまで独自のデータをもとに分析した結果をご紹介してきましたが、そのほかにも知っておくと役立つ賃貸慣習があります。
福岡県内のハウスメイトショップでヒアリングした、最新の情報をお知らせします。

短期解約違約金

入居から短い期間で解約をした場合、「短期解約違約金」として違約金が発生する物件があります。
もともと福岡県は短期解約違約金が発生する物件が多く、その傾向はいまも変わっていません。
主流は「１年未満の解約の場合は、賃料の１ヶ月分」とするパターンですが、ゼロゼロ物件やフリーレントがつく物件等、物件によっては「１年未満２ヶ月」「２年未満１ヶ月」といったパターンもあります。